Für Investoren, die eine Immobilie an der Costa del Sol mit dem Ziel kurzfristiger Ferienvermietung erwerben, ist die Lizenzfrage kein administratives Randthema, sondern eine Vorabprüfung, die über die gesamte Rentabilität des Investments entscheidet. Wer eine Immobilie über Airbnb, Booking.com oder direkt an Feriengäste vermietet, ohne die vorgeschriebene Registrierung, riskiert in Andalusien inzwischen Bußgelder von bis zu 600.000 Euro. Das regulatorische Umfeld hat sich zudem allein in den letzten zwei Jahren mehrfach spürbar verschärft.
Die zentrale Rechtsfigur heißt seit 2024 offiziell Vivienda de Uso Turístico, kurz VUT, vormals Vivienda con Fines Turísticos, kurz VFT. Beide Bezeichnungen sind derzeit im Umlauf, ältere Registrierungen tragen noch das VFT-Kürzel, neue erhalten das VUT-Kürzel. Erfasst wird jede Wohnimmobilie auf Wohnnutzungsboden, die entgeltlich und wiederholt für kurzfristige touristische Aufenthalte angeboten wird, unabhängig davon, ob über eine Plattform, eine Agentur oder direkt. Ausgenommen sind reguläre Langzeitmieten nach dem allgemeinen Mietrecht (LAU) sowie Überlassungen von mehr als zwei zusammenhängenden Monaten an denselben Mieter.
Der Registrierungsprozess in der Praxis läuft über eine sogenannte declaración responsable, eine Eigenerklärung, mit der der Eigentümer bestätigt, dass die Immobilie alle geltenden Anforderungen erfüllt. Die Tätigkeit darf ab dem Moment der Einreichung aufgenommen werden, eine vorherige behördliche Genehmigung ist formal nicht erforderlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass keine Prüfung stattfindet: Die Angaben werden nachträglich kontrolliert, inklusive möglicher Vor-Ort-Inspektionen, und bei Falschangaben drohen empfindliche Sanktionen.
Nach erfolgreicher Einreichung erhält die Immobilie eine Registriernummer im Format VUT oder VFT, gefolgt von Provinzkürzel und laufender Nummer. Diese Nummer muss auf jeder Anzeige, jeder Plattform und jeder Werbung sichtbar angegeben werden. Seit den Plattformreformen von 2023 sind Airbnb und Booking.com gesetzlich verpflichtet, Anzeigen ohne gültige Registriernummer zu entfernen, mit regelmäßigen behördlichen Kontrollen.
Damit eine Immobilie überhaupt registrierfähig ist, muss sie bestimmte Grundvoraussetzungen erfüllen: eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugslizenz, ausreichende Belüftung und Warmwasserversorgung, funktionierende Heizung im Winter und Kühlung im Sommer, ausreichende Bettenausstattung, einen Verbandskasten, Reklamationsformulare sowie eine durchgehend erreichbare Notfallkontaktperson. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, kann die Registrierung abgelehnt oder im Nachhinein bei einer Inspektion beanstandet werden, selbst wenn die Immobilie in bester Lage direkt am Meer liegt.
Ein entscheidender Punkt, der viele Investoren erst nach dem Kauf überrascht: Seit April 2025 ist für die Registrierung einer VUT in einer Wohnanlage mit Gemeinschaftseigentum das ausdrückliche Einverständnis der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile repräsentieren, kann die touristische Nutzung im Gebäude vollständig untersagen oder einschränken. Bereits im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftssatzungen mit einem entsprechenden Verbot führen automatisch zur Ablehnung der Registrierung durch die Junta de Andalucía.
Für Investoren bedeutet das: Die Prüfung der Gemeinschaftssatzung gehört an den Anfang der Due Diligence, nicht ans Ende. Ein Kauf in bester Lage kann wirtschaftlich wertlos werden, wenn die Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung bereits ausgeschlossen hat.
Neben der regionalen VUT-Regulierung können einzelne Gemeinden eigene, zusätzliche Einschränkungen erlassen. Málaga hat 2024 in bestimmten Zonen ein Moratorium für neue Registrierungen beschlossen, Sevilla begrenzt Neuregistrierungen bereits seit Jahren in der historische Altstadt. Ob und welche kommunalen Einschränkungen für eine konkrete Adresse gelten, muss zusätzlich zur regionalen Rechtslage geprüft werden, bevor eine Investitionsentscheidung fällt.
Zusätzlich zur regionalen VUT-Registrierung müssen Betreiber alle Gästedaten über das staatliche System SES Hospedajes erfassen und binnen 24 Stunden an die Behörden melden, inklusive ausführlicher Datenfelder zu jedem Gast über 14 Jahren. Ein auf nationaler Ebene 2024 eingeführtes zusätzliches Registrierungssystem, das sogenannte Registro Único de Arrendamientos mit einer NRUA-Kennung, wurde vom spanischen Verfassungsgericht im Mai 2026 in Teilen für nichtig erklärt, da dem Zentralstaat hierfür die Zuständigkeit fehlte. Die grundlegenden Meldepflichten der Plattformen sowie statistische Bestimmungen bleiben davon jedoch unberührt. Diese rechtliche Gemengelage verändert sich derzeit dynamisch, eine Prüfung des aktuellen Stands vor jeder Neuregistrierung ist daher unerlässlich.
Einkünfte aus touristischer Kurzzeitvermietung profitieren nicht von der 90-prozentigen Ermäßigung, die das Wohnungsgesetz von 2024 für reguläre Langzeitvermietungen an Residenten vorsieht. Für in Spanien steuerlich ansässige Vermieter unterliegen VUT-Einkünfte der progressiven Einkommensteuer zwischen 19 und 47 Prozent, ohne diese Vergünstigung. Nicht-Residenten aus dem Europäischen Wirtschaftsraum zahlen einen Pauschalsatz von 19 Prozent und können dabei Betriebsausgaben absetzen, Nicht-Residenten aus Drittstaaten zahlen 24 Prozent ohne Abzugsmöglichkeit. Die Erklärung erfolgt für Residenten über das Modelo 100, für Nicht-Residenten quartalsweise über das Modelo 210.
Die Investition in eine Ferienimmobilie an der Costa del Sol oder in der Axarquía bleibt attraktiv, das regulatorische Umfeld erfordert jedoch inzwischen deutlich mehr Sorgfalt als noch vor wenigen Jahren. Vor jeder Kaufentscheidung mit touristischer Vermietungsabsicht sollten mindestens drei Punkte geprüft werden: die Gemeinschaftssatzung der jeweiligen Wohnanlage, eventuelle kommunale Einschränkungen der konkreten Gemeinde, sowie die tatsächliche Erfüllbarkeit der technischen Mindestanforderungen an der bestehenden Bausubstanz.
Die VUT-Registrierung selbst ist ein vergleichsweise einfacher, digitaler Verwaltungsakt. Die eigentliche Hürde liegt heute woanders, bei der Eigentümergemeinschaft, den kommunalen Beschränkungen und der laufenden Compliance mit einem sich weiterhin verändernden regulatorischen Rahmen. Wer diese drei Ebenen vor dem Kauf sorgfältig prüft, investiert deutlich sicherer als jemand, der sich allein auf die Lage und den Charme der Immobilie verlässt.
Wenn Sie eine Immobilie für die touristische Vermietung in der Axarquía in Betracht ziehen, sprechen Sie mit uns. Wir prüfen die rechtliche Ausgangslage, bevor Sie investieren, nicht danach.
For investors acquiring a property on the Costa del Sol with the goal of short-term holiday rental, the licensing question is not a minor administrative detail, but a preliminary check that decides the entire profitability of the investment. Anyone renting out a property via Airbnb, Booking.com, or directly to holiday guests without the mandatory registration risks fines of up to 600,000 euros in Andalusia. The regulatory environment has also tightened noticeably several times over the last two years alone.
The central legal designation has been officially called Vivienda de Uso Turístico, VUT for short, since 2024, formerly Vivienda con Fines Turísticos, VFT for short. Both names are currently in use; older registrations still carry the VFT prefix, while new ones receive the VUT prefix. It covers any residential property on residential use land that is offered repeatedly and for consideration for short-term tourist stays, regardless of whether via a platform, an agency, or directly. Exempt are regular long-term rentals under the general tenancy law (LAU) as well as leases of more than two consecutive months to the same tenant.
The registration process in practice relies on a so-called declaración responsable, a self-declaration with which the owner confirms that the property meets all applicable requirements. The activity may begin from the moment of submission; prior official authorization is not formally required. However, this does not mean that no checks take place: the information is checked retrospectively, including possible on-site inspections, and severe sanctions apply in case of false declarations.
After successful submission, the property receives a registration number in VUT or VFT format, followed by the province abbreviation and a running number. This number must be clearly indicated on every advertisement, every platform, and every promotion. Since the platform reforms of 2023, Airbnb and Booking.com are legally required to remove listings without a valid registration number, with regular official controls.
For a property to be eligible for registration at all, it must meet certain basic requirements: a valid habitability certificate or first occupancy license, sufficient ventilation and hot water supply, functioning heating in winter and cooling in summer, sufficient bedding equipment, a first-aid kit, complaint forms, and a continuously reachable emergency contact person. If even one of these requirements is missing, the registration can be rejected or objected to in retrospect during an inspection, even if the property is in a prime location directly by the sea.
A decisive point that surprises many investors only after the purchase: since April 2025, the express consent of the co-ownership association (Comunidad) has been required to register a VUT in a residential complex with shared property. A majority of three-fifths of the owners, who at the same time represent three-fifths of the co-ownership shares, can completely ban or restrict tourist use in the building. Co-ownership statutes already entered in the land registry with a corresponding ban lead automatically to the rejection of the registration by the Junta de Andalucía.
For investors, this means: checking the co-ownership bylaws belongs at the beginning of due diligence, not at the end. A purchase in a top location can become economically worthless if the co-ownership association has already excluded tourist use.
In addition to regional VUT regulation, individual municipalities can issue their own additional restrictions. Málaga approved a moratorium on new registrations in certain zones in 2024, and Sevilla has been limiting new registrations in the historic old town for years. Whether and which municipal restrictions apply to a specific address must be checked in addition to the regional legal situation before an investment decision is made.
In addition to regional VUT registration, operators must record all guest data via the state system SES Hospedajes and report it to the authorities within 24 hours, including detailed data fields for each guest over 14 years old. An additional registration system introduced at the national level in 2024, the so-called Registro Único de Arrendamientos with an NRUA ID, was declared partially void by the Spanish Constitutional Court in May 2026, as the central state lacked jurisdiction for this. However, the fundamental reporting obligations of the platforms as well as statistical provisions remain unaffected by this. This legal situation is currently changing dynamically; checking the current status before any new registration is therefore essential.
Income from tourist short-term rentals does not benefit from the 90 percent reduction provided by the Housing Act of 2024 for regular long-term rentals to residents. For landlords who are tax residents in Spain, VUT income is subject to progressive income tax between 19 and 47 percent, without this benefit. Non-residents from the European Economic Area pay a flat rate of 19 percent and can deduct operating expenses, while non-residents from third countries pay 24 percent without any deduction option. The declaration is made for residents via Modelo 100, and for non-residents quarterly via Modelo 210.
Investing in a holiday property on the Costa del Sol or in the Axarquía remains attractive, but the regulatory environment now requires much more care than just a few years ago. Before any purchase decision with tourist rental intent, at least three points should be checked: the co-ownership bylaws of the respective residential complex, any municipal restrictions of the specific municipality, as well as the actual feasibility of the technical minimum requirements on the existing building structure.
The VUT registration itself is a comparatively simple, digital administrative act. The real hurdle lies elsewhere today, with the co-ownership association, municipal restrictions, and ongoing compliance with a continuously changing regulatory framework. Anyone who carefully checks these three levels before buying invests much more safely than someone who relies solely on the location and charm of the property.
If you are considering a property for tourist rental in the Axarquía, talk to us. We check the legal starting situation before you invest, not after.
Para los inversores que adquieren una propiedad en la Costa del Sol con el fin del alquiler vacacional a corto plazo, la cuestión de la licencia no es un mero detalle administrativo, sino una comprobación previa que decide toda la rentabilidad de la inversión. Cualquiera que alquile una propiedad a través de Airbnb, Booking.com o directamente a huéspedes vacacionales sin el registro obligatorio se arriesga en Andalucía a multas de hasta 600.000 euros. Además, el entorno regulatorio se ha endurecido notablemente en varias ocasiones en los últimos dos años.
La denominación legal central se denomina oficialmente Vivienda de Uso Turístico, VUT para abreviar, desde 2024, antes Vivienda con Fines Turísticos, VFT para abreviar. Ambos nombres están actualmente en uso; las inscripciones más antiguas conservan el prefijo VFT, mientras que las nuevas reciben el prefijo VUT. Abarca cualquier propiedad residencial en suelo de uso residencial que se ofrezca de forma reiterada y onerosa para estancias turísticas de corta duración, independientemente de que sea a través de una plataforma, una agencia o de forma directa. Quedan excluidos los alquileres habituales a largo plazo bajo la ley general de arrendamientos urbanos (LAU), así como los arrendamientos de más de dos meses consecutivos al mismo arrendatario.
El proceso de registro en la práctica se basa en una denominada declaración responsable, una autodeclaración con la que el propietario confirma que la propiedad cumple todos los requisitos aplicables. La actividad puede comenzar desde el momento de la presentación; no se requiere formalmente una autorización oficial previa. Sin embargo, esto no significa que no se realicen controles: la información se comprueba a posteriori, incluidas posibles inspecciones in situ, y se aplican sanciones graves en caso de declaraciones falsas.
Una vez presentado con éxito, la propiedad recibe un número de registro en formato VUT o VFT, seguido de la abreviatura de la provincia y un número correlativo. Este número debe indicarse claramente en cada anuncio, cada plataforma y cada promoción. Desde las reformas de las plataformas de 2023, Airbnb y Booking.com están legalmente obligadas a retirar los anuncios que no tengan un número de registro válido, con controles oficiales periódicos.
Para que una propiedad pueda registrarse, debe cumplir ciertos requisitos básicos: cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigentes, ventilación y suministro de agua caliente suficientes, calefacción en invierno y refrigeración en verano en funcionamiento, equipamiento de camas suficiente, botiquín de primeros auxilios, hojas de reclamaciones y una persona de contacto de emergencia localizable de forma permanente. Si falta uno solo de estos requisitos, el registro puede ser rechazado o impugnado a posteriori durante una inspección, incluso si la propiedad se encuentra en una ubicación excelente directamente junto al mar.
Un punto decisivo que sorprende a muchos inversores solo después de la compra: desde abril de 2025, se requiere el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios para registrar una VUT en un complejo residencial con elementos comunes. Una mayoría de tres quintos de los propietarios, que al mismo tiempo representen tres quintos de las cuotas de participación, puede prohibir o limitar por completo el uso turístico en el edificio. Los estatutos de la comunidad ya inscritos en el registro de la propiedad con la correspondiente prohibición conllevan automáticamente el rechazo del registro por parte de la Junta de Andalucía.
Para los inversores, esto significa: comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios pertenece al principio de la auditoría de compra (due diligence), no al final. Una compra en una ubicación excelente puede perder todo su valor económico si la comunidad de propietarios ya ha excluido el uso turístico.
Además de la regulación regional de las VUT, los distintos municipios pueden establecer sus propias restricciones adicionales. Málaga aprobó una moratoria para nuevos registros en determinadas zonas en 2024, y Sevilla lleva años limitando los nuevos registros en el casco histórico. Antes de tomar una decisión de inversión, debe comprobarse si existen restricciones municipales aplicables a una dirección concreta, además de la situación jurídica regional.
Además del registro regional de las VUT, los operadores deben registrar los datos de todos los huéspedes a través del sistema estatal SES Hospedajes y comunicarlos a las autoridades en un plazo de 24 horas, incluidos campos de datos detallados de cada huésped mayor de 14 años. Un sistema de registro adicional introducido a nivel nacional en 2024, el denominado Registro Único de Arrendamientos con un identificador NRUA, fue declarado parcialmente nulo por el Tribunal Constitucional español en mayo de 2026, por carecer el Estado central de competencias para ello. Sin embargo, las obligaciones fundamentales de información de las plataformas, así como las disposiciones estadísticas, no se ven afectadas por esta decisión. Esta situación jurídica evoluciona actualmente de forma dinámica, por lo que es esencial comprobar la situación actual antes de cualquier nuevo registro.
Los ingresos procedentes de alquileres turísticos de corta duración no se benefician de la reducción del 90 por ciento prevista por la Ley de Vivienda de 2024 para los alquileres habituales a largo plazo a residentes. Para los arrendadores que son residentes fiscales en España, los ingresos por VUT están sujetos al impuesto progresivo sobre la renta entre el 19 y el 47 por ciento, sin este beneficio. Los no residentes del Espacio Económico Europeo pagan un tipo fijo del 19 por ciento y pueden deducirse los gastos de explotación, mientras que los no residentes de terceros países pagan el 24 por ciento sin ninguna opción de deducción. La declaración se realiza para los residentes mediante el Modelo 100, y para los no residentes trimestralmente mediante el Modelo 210.
Invertir en una propiedad vacacional en la Costa del Sol o en la Axarquía sigue siendo atractivo, pero el entorno regulatorio exige ahora mucho más cuidado que hace unos pocos años. Antes de cualquier decisión de compra con fines de alquiler turístico, deben comprobarse al menos tres puntos: los estatutos de la comunidad de propietarios del complejo residencial respectivo, las posibles restricciones municipales del municipio específico, así como la viabilidad real de los requisitos técnicos mínimos en la estructura del edificio existente.
El registro de la VUT en sí es un acto administrativo digital comparativamente sencillo. El verdadero obstáculo reside hoy en otra parte, en la comunidad de propietarios, las restricciones municipales y el cumplimiento continuo de un marco regulatorio en constante cambio. Quien compruebe minuciosamente estos tres niveles antes de comprar invertirá con mucha más seguridad que quien confíe únicamente en la ubicación y el encanto de la propiedad.
Si está pensando en una propiedad para alquiler turístico en la Axarquía, hable con nosotros. Comprobamos la situación jurídica de partida antes de que invierta, no después.
Для інвесторів, які купують нерухомість на Коста-дель-Соль з метою короткострокової туристичної оренди, питання ліцензування є не другорядним адміністративним аспектом, а першочерговою перевіркою, яка визначає рентабельність усієї інвестиції. Кожен, хто здає житло через Airbnb, Booking.com або безпосередньо туристам без обов’язкової реєстрації, ризикує отримати в Андалусії штраф у розмірі до 600 000 євро. Крім того, регуляторне середовище помітно посилилося в кількох випадках лише за останні два роки.
Центральне юридичне поняття офіційно називається Vivienda de Uso Turístico, скорочено VUT, з 2024 року (раніше — Vivienda con Fines Turísticos, скорочено VFT). Обидві назви наразі використовуються; старіші реєстрації зберігають префікс VFT, тоді як нові отримують префікс VUT. Воно охоплює будь-яку житлову нерухомість на житлових землях, яка неодноразово та на платній основі пропонується для короткострокового проживання туристів, незалежно від того, чи це робиться через платформу, агентство, чи безпосередньо. Винятком є звичайна довгострокова оренда відповідно до загального закону про оренду (LAU), а також оренда терміном понад два місяці поспіль одним і тим самим орендарем.
Процес реєстрації на практиці покладається на так звану declaración responsable, власну декларацію, якою власник підтверджує, що нерухомість відповідає всім чинним вимогам. Діяльність може розпочатися з моменту подання; попередня офіційна авторизація формально не потрібна. Однак це не означає, що перевірки не проводяться: інформація перевіряється ретроспективно, включаючи можливі інспекції на місці, а в разі неправдивих декларацій застосовуються суворі санкції.
Після успішного подання документів об’єкт отримує реєстраційний номер у форматі VUT або VFT, за яким слідує абревіатура провінції та порядковий номер. Цей номер має бути чітко вказаний на кожному оголошенні, кожній платформі та кожній акції. З моменту проведення реформ платформ у 2023 році Airbnb та Booking.com зобов’язані за законом видаляти оголошення без дійсного реєстраційного номера, з регулярними перевірками з боку офіційних органів.
Для того щоб нерухомість взагалі підлягала реєстрації, вона повинна відповідати певним базовим вимогам: дійсний сертифікат придатности для проживання або ліцензія на первинне заселення, достатня вентиляція та гаряче водопостачання, функціонуюче опалення взимку та охолодження влітку, достатня кількість спальних місць, аптечка першої допомоги, бланки скарг та контактна особа для екстреного зв’язку, доступна цілодобово. Якщо немає хоча б однієї з цих вимог, у реєстрації може бути відмовлено або вона може бути оскаржена ретроспективно під час інспекції, навіть якщо нерухомість розташована в чудовому місці безпосередньо біля моря.
Вирішальний момент, який дивує багатьох інвесторів лише після покупки: з квітня 2025 року для реєстрації VUT у житловому комплексі зі спільною власністю потрібна виражена згода спільноти співвласників (Comunidad). Більшість у три п’ятих власників, які водночас представляють три п’ятих часток власності, можуть повністю заборонити або обмежити туристичне використання в будівлі. Статути спільноти співвласників, які вже внесені до реєстру власності з відповідною забороною, автоматично призводять до відхилення реєстрації з боку Junta de Andalucía.
Для інвесторів це означає: перевірка статуту спільноти співвласників має відбуватися на самому початку містобудівного аудиту (due diligence), а не наприкінці. Купівля в хорошому місці може стати економічно безглуздою, якщо спільнота співвласників уже заблокувала туристичне використання.
Окрім регіонального регулювання VUT, окремі муніципалітети можуть встановлювати власні додаткові обмеження. Малага затвердила мораторій на нові реєстрації в певних зонах у 2024 році, а Севілья вже роками обмежує нові реєстрації в історичному центрі міста. Перед прийняттям будь-якого інвестиційного рішення необхідно перевірити, чи діють муніципальні обмеження щодо конкретної адреси, на додаток до регіональної правової ситуації.
На додаток до регіональної реєстрації VUT, оператори повинні фіксувати дані всіх гостей через державну систему SES Hospedajes та повідомляти їх органам влади протягом 24 годин, включаючи детальні поля даних для кожного гостя старше 14 років. Додаткова система реєстрації, запроваджена на національному рівні у 2024 році, так званий Registro Único de Arrendamientos з ідентифікатором NRUA, була визнана Конституційним судом Іспанії частково недійсною в травні 2026 року, оскільки центральний уряд не мав на це повноважень. Однак основні зобов’язання платформ щодо звітності, а також статистичні положення залишаються в силі. Ця правова ситуація наразі динамічно змінюється; тому перевірка поточного статусу перед будь-якою новою реєстрацією є обов’язковою.
Доходи від короткострокової туристичної оренди не користуються 90-відсотковою знижкою, передбаченою Законом про житло 2024 року для звичайної довгострокової оренди резидентам. Для орендодавців, які є податковими резидентами Іспанії, дохід від VUT підлягає прогресивному прибутковому податку в розмірі від 19 до 47 відсотків, без цієї пільги. Нерезиденти з Європейської економічної зони сплачують фіксовану ставку 19 відсотків і можуть віднімати витрати на експлуатацію, тоді як нерезиденти з третіх країн сплачують 24 відсотки без можливості відрахувань. Декларація подається для резидентів через форму Modelo 100, а для нерезидентів — щоквартально через форму Modelo 210.
Інвестування в курортну нерухомість на Коста-дель-Соль або в Аксаркії залишається привабливим, але регуляторне середовище тепер вимагає набагато більшої обережності, ніж кілька років тому. Перед будь-яким рішенням про купівлю з метою туристичної оренди слід перевірити щонайменше три моменти: статут спільноти співвласників відповідного житлового комплексу, можливі муніципальні обмеження конкретного муніципалітету, а також реальну відповідність технічним мінімальним вимогам в структурі існуючої будівлі.
Сама реєстрація VUT є порівняно простою цифровою адміністративною процедурою. Реальна перешкода сьогодні лежить в іншому місці — у спільноті співвласників, муніципальних обмеженнях та постійному комплаєнсі з регуляторною базою, що продовжує змінюватися. Той, хто ретельно перевіряє ці три рівні перед покупкою, інвестує з набагато більшою безпекою, ніж той, хто покладається виключно на розташування та шарм нерухомості.
Якщо ви розглядаєте нерухомість для туристичної оренди в Аксаркії, поспілкуйтеся з нами. Ми перевіримо юридичну чистоту до того, як ви інвестуєте, а не після.
Pour les investisseurs qui acquièrent une propriété sur la Costa del Sol dans le but d’une location saisonnière à court terme, la question de la licence n’est pas un détail administratif mineur, mais une vérification préalable qui décide de toute la rentabilité de l’investissement. Quiconque loue une propriété via Airbnb, Booking.com ou directement à des vacanciers sans l’enregistrement obligatoire s’expose en Andalousie à des amendes pouvant aller jusqu’à 600 000 euros. De plus, l’environnement réglementaire s’est resserré de manière notable à plusieurs reprises au cours des deux dernières années.
La désignation légale centrale s’appelle officiellement Vivienda de Uso Turístico, VUT en abrégé, depuis 2024, anciennement Vivienda con Fines Turísticos, VFT en abrégé. Les deux noms sont actuellement utilisés ; les inscriptions plus anciennes conservent le préfixe VFT, tandis que les nouvelles reçoivent le préfixe VUT. Il englobe toute propriété résidentielle sur terrain à usage résidentiel proposée de manière répétée et onéreuse pour des séjours touristiques de courte durée, que ce soit par le biais d’une plateforme, d’une agence ou en direct. Sont exclus les locations habituelles à long terme sous la loi générale sur les baux urbains (LAU), ainsi que les baux de plus de deux mois consécutifs au même locataire.
Le processus d’enregistrement dans la pratique s’appuie sur une déclaration responsable, une autodéclaration par laquelle le propriétaire confirme que la propriété répond à toutes les exigences applicables. L’activité peut commencer dès le moment de la présentation ; aucune autorisation officielle préalable n’est requise. Cependant, cela ne signifie pas que des contrôles ne sont pas effectués : les informations sont vérifiées a posteriori, y compris de possibles inspections sur place, et des sanctions graves s’appliquent en cas de fausses déclarations.
Une fois présenté avec succès, la propriété reçoit un numéro d’enregistrement au format VUT ou VFT, suivi de l’abréviation de la province et d’un numéro corrélatif. Ce numéro doit être indiqué clairement sur chaque annonce, chaque plateforme et chaque promotion. Depuis les réformes des plateformes de 2023, Airbnb et Booking.com sont légalement tenus de retirer les annonces qui n’ont pas un numéro d’enregistrement valide, avec des contrôles officiels réguliers.
Pour qu’une propriété puisse être enregistrée, elle doit répondre à certaines exigences de base : certificat d’habitabilité ou licence de première occupation en vigueur, ventilation et approvisionnement en eau chaude suffisants, chauffage en hiver et climatisation en été fonctionnels, équipement de lits suffisant, trousse de premiers secours, formulaires de réclamation et une personne de contact d’urgence joignable en permanence. Si une seule de ces exigences fait défaut, l’enregistrement peut être rejeté ou contesté a posteriori lors d’une inspection, même si la propriété est idéalement située directement au bord de la mer.
Un point décisif qui surprend de nombreux investisseurs seulement après l’achat : depuis avril 2025, le consentement exprès de la copropriété (Comunidad) est requis pour enregistrer une VUT dans un complexe résidentiel avec des parties communes. Une majorité de trois cinquièmes des propriétaires, représentant en même temps trois cinquièmes des quotes-parts de participation, peut interdire ou limiter complètement l’usage touristique dans l’immeuble. Les statuts de la copropriété déjà inscrits au registre de la propriété avec la restriction correspondante entraînent automatiquement le rejet de l’enregistrement par la Junta de Andalucía.
Pour les investisseurs, cela signifie : vérifier les statuts de la copropriété appartient au début de l’audit de conformité (due diligence), non à la fin. Un achat dans un excellent emplacement peut perdre toute sa valeur économique si la copropriété a déjà exclu l’usage touristique.
En plus de la régulation régionale des VUT, les différents de de communes peuvent établir leurs propres restrictions supplémentaires. Málaga a approuvé un moratoire pour de nouveaux enregistrements dans certaines zones en 2024, et Séville limite depuis des années les nouveaux enregistrements dans le centre historique. Avant de prendre une décision d’investissement, il convient de vérifier si des restrictions municipales s’appliquent à une adresse concrète, en plus de la situation juridique régionale.
En plus de l’enregistrement régional des VUT, les exploitants doivent enregistrer les données de tous les voyageurs via le système étatique SES Hospedajes et les communiquer aux autorités dans un délai de 24 heures, y compris des champs de données détaillés pour chaque voyageur de plus de 14 ans. Un système d’enregistrement supplémentaire introduit au niveau national en 2024, le Registro Único de Arrendamientos avec un identifiant NRUA, a été déclaré partiellement nul par le Tribunal constitutionnel espagnol en mai 2026, l’État central manquant de compétences pour cela. Cependant, les obligations fondamentales d’information des plateformes, ainsi que les dispositions statistiques, ne sont pas affectées par cette décision. Cette situation juridique évolue actuellement de manière dynamique, il est donc essentiel de vérifier la situation actuelle avant tout nouvel enregistrement.
Les revenus provenant de locations touristiques de courte durée ne bénéficient pas de la réduction de 90 pour cent prévue par la loi sur le logement de 2024 pour les locations habituelles à long terme à des résidents. Pour les bailleurs qui sont résidents fiscaux en Espagne, les revenus par VUT sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu entre 19 et 47 pour cent, sans ce bénéfice. Les non-résidents de l’Espace économique européen paient un taux fixe de 19 pour cent et peuvent déduire les frais d’exploitation, tandis que les non-résidents de pays tiers paient 24 pour cent sans aucune option de déduction. La déclaration s’effectue pour les résidents via le Modelo 100, et pour les non-résidents trimestriellement via le Modelo 210.
Investir dans une propriété de vacances sur la Costa del Sol ou en Axarquía reste attrayant, mais l’environnement réglementaire exige désormais beaucoup plus de soin qu’il y a quelques années seulement. Avant toute décision d’achat à des fins de location touristique, au moins trois points doivent être vérifiés : les statuts de la copropriété du complexe résidentiel respectif, les éventuelles restrictions municipales de la commune spécifique, ainsi que la faisabilité réelle des exigences techniques minimales dans la structure du bâtiment existant.
L’enregistrement de la VUT en soi est un acte administratif numérique relativement simple. Le véritable obstacle réside aujourd’hui ailleurs, dans la copropriété, les restrictions municipales et la conformité continue avec un cadre réglementaire en constante évolution. Quiconque vérifie minutieusement ces trois niveaux avant d’acheter investira avec beaucoup plus de sécurité que quiconque se fie uniquement à l’emplacement et au charme de la propriété.
Si vous envisagez une propriété pour la location touristique en Axarquía, contactez-nous. Nous vérifions la situation juridique de départ avant que vous n’investissiez, non après.
Voor investeerders die een pand aan de Costa del Sol verwerven met het oog op vakantieverhuur op korte termijn, is de kwestie van de licentie geen onbelangrijk administratief detail, maar een voorafgaande controle die over de gehele rendabiliteit van de investering beslist. Iedereen die een pand verhuurt via Airbnb, Booking.com of rechtstreeks aan vakantiegasten zonder de verplichte registratie riskeert in Andalusië inmiddels boetes tot 600.000 euro. Bovendien is het regelgevingsklimaat alleen al in de afgelopen twee jaar herhaaldelijk merkbaar aangescherpt.
De centrale wettelijke aanduiding heet sinds 2024 officieel Vivienda de Uso Turístico, afgekort VUT, voorheen Vivienda con Fines Turísticos, afgekort VFT. Beide namen zijn momenteel in gebruik; oudere registraties behouden het voorvoegsel VFT, terwijl nieuwe het voorvoegsel VUT krijgen. Het omvat elk woonpand op grond voor residentieel gebruik dat herhaaldelijk en tegen betaling wordt aangeboden voor toeristisch verblijf op korte termijn, ongeacht of dit via een platform, een agentschap of rechtstreeks gebeurt. Uitgezonderd zijn reguliere langetermijnverhuur onder de algemene huurwet (LAU), evenals verhuur van meer dan twee opeenvolgende maanden aan dezelfde huurder.
De registratieprocedure in de praktijk is gebaseerd op een zogenaamde declaración responsable, een eigen verklaring waarmee de eigenaar bevestigt dat het pand aan alle geldende eisen voldoet. De activiteit kan beginnen vanaf het moment van indiening; een voorafgaande officiële machtiging is formeel niet vereist. Dit betekent echter niet dat er geen controles worden uitgevoerd: de informatie wordt achteraf gecontroleerd, inclusief eventuele inspecties ter plaatse, en bij valse verklaringen gelden strenge sancties.
Na succesvolle indiening ontvangt de accommodatie een registratienummer in VUT- of VFT-indeling, gevolgd door de provincieafkorting en een volgnummer. Dit nummer moet duidelijk worden vermeld op elke advertentie, elk platform en elke promotie. Sinds de platformhervormingen van 2023 zijn Airbnb en Booking.com wettelijk verplicht om advertenties zonder geldig registratienummer te verwijderen, met regelmatige officiële controles.
Om überhaupt voor registratie in aanmerking te komen, moet een pand aan bepaalde basisvoorwaarden voldoen: een geldige bewoonbaarheidsverklaring of licentie voor eerste bewoning, voldoende ventilatie en warmwatervoorziening, werkende verwarming in de winter en airconditioning in de zomer, voldoende beddenuitrusting, een EHBO-kit, klachtenformulieren en een permanent bereikbare contactpersoon voor noodgevallen. Als zelfs maar één van deze vereisten ontbreekt, kan de registratie worden geweigerd of achteraf tijdens een inspectie worden betwist, zelfs als het pand zich op een toplocatie direct aan zee bevindt.
Een beslissend punt dat veel investeerders pas na de aankoop verrast: sinds april 2025 is de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging van mede-eigenaars (Comunidad) vereist om een VUT te registreren in een wooncomplex met gedeelde gedeelten. Een meerderheid van drie vijfde van de eigenaren, die tegelijkertijd drie vijfde van de eigendomsaandelen vertegenwoordigen, kan toeristisch gebruik in het gebouw volledig verbieden of beperken. Statuten van de vereniging die al in het eigendomsregister zijn ingeschreven met de desbetreffende beperking leiden automatisch tot afwijzing van de registratie door de Junta de Andalucía.
Voor investeerders betekent dit: het controleren van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars hoort aan het begin van de due diligence-controle, niet aan het einde. Een aankoop op een toplocatie kan financieel waardeloos worden als de vereniging van mede-eigenaars toeristisch gebruik al heeft uitgesloten.
Naast de regionale VUT-regeling kunnen individuele gemeenten hun eigen aanvullende beperkingen opleggen. Málaga heeft in 2024 in bepaalde zones een moratorium op nieuwe registraties goedgekeurd, en Sevilla beperkt al jaren nieuwe registraties in de historische binnenstad. Voordat een investeringsbeslissing wordt genomen, moet worden gecontroleerd of er gemeentelijke beperkingen gelden voor een specifiek adres, naast de regionale wetgeving.
Naast de regionale registratie van VUT’s moeten exploitanten de gegevens van alle gasten registreren via het staatssysteem SES Hospedajes en deze binnen 24 uur aan de autoriteiten doorgeven, inclusief gedetailleerde gegevensvelden voor elke gast ouder dan 14 jaar. Een aanvullend registratiesysteem dat in 2024 op nationaal niveau werd geïntroduceerd, het zogenaamde Registro Único de Arrendamientos met een NRUA-identificatiecode, werd in mei 2026 door het Spaanse Constitutionele Hof gedeeltelijk nietig verklaard, omdat de centrale staat hiervoor de bevoegdheid miste. De fundamentele rapportageverplichtingen van de platforms en de statistische bepalingen blijven hierdoor echter onaangetast. Deze juridische situatie is momenteel dynamisch in beweging; het is daarom essentieel om de huidige status te controleren vóór elke nieuwe registratie.
Inkomsten uit toeristische verhuur op korte termijn profiteren niet van de 90 procent reductie die de Woonwet van 2024 voorziet voor reguliere langetermijnverhuur aan ingezetenen. Voor verhuurders die fiscaal resident zijn in Spanje, zijn VUT-inkomsten onderworpen aan de progressieve inkomstenbelasting tussen 19 en 47 procent, zonder dit voordeel. Niet-residenten uit de Europese Economische Ruimte betalen een vast tarief van 19 procent en kunnen exploitatiekosten aftrekken, terwijl niet-residenten uit derde landen 24 procent betalen zonder aftrekmogelijkheid. De aangifte wordt voor ingezetenen gedaan via Modelo 100, en voor niet-ingezetenen driemaandelijks via Modelo 210.
Investeren in een vakantiepand aan de Costa del Sol of in de Axarquía blijft aantrekkelijk, maar het regelgevingsklimaat vereist nu veel meer zorg dan slechts een paar jaar geleden. Voorafgaand aan elke aankoopbeslissing met het oog op toeristische verhuur moeten ten minste drie punten worden gecontroleerd: de statuten van de vereniging van mede-eigenaars van het desbetreffende wooncomplex, eventuele gemeentelijke beperkingen van de specifieke gemeente, evenals de feitelijke haalbaarheid van de technische minimumvereisten voor de bestaande gebouwstructuur.
De VUT-registratie zelf is een verhoudingsgewijs eenvoudige, digitale administratieve handeling. De echte hindernis ligt tegenwoordig elders, bij de vereniging van mede-eigenaars, de gemeentelijke beperkingen en de voortdurende compliance met een voortdurend veranderend regelgevingskader. Iedereen die deze drie niveaus zorgvuldig controleert voor aankoop zal met veel meer zekerheid investeren dan iemand die louter vertrouwt op de locatie en de charme van het pand.
Als u een pand overweegt voor toeristische verhuur in de Axarquía, praat dan met ons. We controleren de juridische uitgangssituatie voordat u investeert, niet erna.
